Kakerlaken im Mehrfamilienhaus bekämpfen: Zahlt der Vermieter?

Kakerlaken werden in Wohnungen vor allem über ihre Körperlänge und ihre Verstecke bestimmt. Die Deutsche und die Orientalische Schabe sind dort am häufigsten; die Deutsche Schabe misst 14–16 mm, die Orientalische Schabe 28–30 mm. Vor jeder Bekämpfung sollte die Art feststehen, weil sich die Tiere an schwer erreichbaren Stellen aufhalten. Die Maße der vier eingeschleppten Arten stehen in der folgenden Übersicht.

Wie erkenne ich Kakerlaken richtig?

Größenmerkmale der vier Arten

Die vier in Deutschland eingeschleppten Schabenarten leben meist nur in Innenräumen. Laut Umweltbundesamt (2026) gelten folgende Körperlängen:

Zum Messen eignet sich ein Lineal an einem ausgewachsenen Tier, gemessen wird die gesamte Körperlänge. Liegt der Wert zwischen 14 und 16 mm, kommt die Deutsche Schabe in Frage; Werte von 14 bis 15 mm passen jedoch auch zur Gemeinbänderschabe (10–15 mm). Zwischen 28 und 30 mm kommt die Orientalische Schabe in Frage, überschneidend mit der Amerikanischen Schabe. Bei Unsicherheit sollte die Art von einem Fachbetrieb bestimmt werden. Werte von 26 bis 30 mm lassen sich nicht eindeutig zuordnen, da sich die Bereiche der Amerikanischen und der Orientalischen Schabe überschneiden. Längen zwischen 16 und 26 mm passen zu keiner Angabe der Tabelle.

Verstecke absuchen

Befallene Wohnungen sind an den Verstecken zu erkennen, die laut Umweltbundesamt (2026) oft schwer erreichbar sind: hinter Küchenschränken, an Spülen, in Ritzen und hinter Fußleisten. Bei der Kontrolle sollten diese Stellen mit einer Taschenlampe abgesucht werden, insbesondere der Bereich unter der Spüle und die Unterseiten der Küchenschränke.

Deutsche und Orientalische Schabe in Wohnungen

Wer in einer Wohnung Kakerlaken entdeckt, hat es in den meisten Fällen mit der Deutschen oder der Orientalischen Schabe zu tun. Die beiden Arten sind in Wohnungen die häufigsten, deshalb lohnt sich die Messung als erster Schritt, bevor Mittel eingesetzt werden.

Wer muss im Mehrfamilienhaus zahlen?

Bei einem Kakerlakenbefall trägt der Vermieter die Kosten der Beseitigung in den allermeisten Fällen. Laut Berliner Mieterverein (2017) ist ein Befall ein Mangel der Wohnung, und der Vermieter muss das Ungeziefer beseitigen lassen. Entscheidend für die Kostenfrage ist deshalb zunächst, wer den Befall verursacht hat.

Verursacherprinzip bei Einschleppung durch Mieter

Hat der Mieter den Befall schuldhaft verursacht, ist der Vermieter laut Berliner Mieterverein (2017) nicht zuständig. Ob dies im Einzelfall zutrifft, ist streitanfällig; ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung kann helfen. Diesen Nachweis muss der Vermieter erbringen, und laut Berliner Mieterverein (2017) kommt dieser Fall selten vor. Kakerlaken gelangen meist als blinde Passagiere in Verpackungen, gebrauchten Elektrogeräten oder Reisegepäck in die Wohnung (Umweltbundesamt, 2026).

Gemeinschaftskosten bei Befall mehrerer Wohnungen

Bei professioneller Bekämpfung sollten laut Umweltbundesamt (2026) auch angrenzende Einheiten kontrolliert werden. Wer die Kosten bei Befall mehrerer Wohnungen trägt, hängt vom Einzelfall ab; im Streitfall helfen ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung.

Umlagefähigkeit nach BetrKV

Die Umlagefähigkeit der Kosten richtet sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Kosten der Schädlingsbekämpfung sind laut Berliner Mieterverein (2017) in der Regel nicht über die Betriebskosten umlagefähig. Eine Ausnahme bilden regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen, etwa das routinemäßige Auslegen von Rattenködern. Eine einmalige Beseitigung eines Kakerlakenbefalls fällt demnach grundsätzlich nicht unter die Umlage, während wiederkehrende Maßnahmen als Betriebskosten abgerechnet werden können.

Was müssen Mieter melden?

Mieter müssen einen Befall dem Vermieter melden, sonst können sie für Folgeschäden haften. In den allermeisten Fällen muss der Vermieter die Beseitigung veranlassen (Berliner Mieterverein, 2017). Im Mehrfamilienhaus sollte die Meldung sofort erfolgen.

Inhalt der Meldung

Eine Meldung sollte konkrete Angaben enthalten, damit der Vermieter den Umfang einschätzen kann:

• Anzahl und Aktivität: wie viele Tiere gesehen wurden und ob sie tagsüber auftreten. Mehrere tagsüber sichtbare Kakerlaken sind ein Grund, einen Fachbetrieb zu beauftragen (ADAC, 2026).
• Fundorte: betroffene Räume sowie gefundene Eipakete (Ootheken). Eipakete oder mehrere betroffene Räume begründen ebenfalls den Einsatz eines Fachbetriebs (ADAC, 2026).
• Beginn: seit wann die Tiere beobachtet werden und ob sich der Befall auf weitere Räume ausgedehnt hat.

Mitwirkung bei Vorbereitung und Zugang

• Zugang: Der Mieter ermöglicht dem Fachbetrieb den Zutritt zur Wohnung. Hinweise auf Befall bei Nachbarn sollten dem Vermieter mitgeteilt werden.
• Nachkontrolle: Fänge sollten dem Vermieter oder dem Fachbetrieb mitgeteilt werden.

Warum reicht eine einzelne Wohnung nicht?

Kakerlaken bleiben selten in einer einzigen Wohnung. Laut ADAC (2026) wandern sie im Mehrfamilienhaus über Rohre, Kabelschächte und Spalten zwischen den Wohnungen. Wer nur die eigene Einheit behandelt, lässt diese Verbindungswege unberührt, über die Tiere aus den Nachbarwohnungen nachrücken können.

Das Umweltbundesamt (2026) bestätigt, dass sich Schaben aus einer befallenen Wohnung in Nachbarwohnungen ausbreiten können. Eine Bekämpfung muss deshalb benachbarte Einheiten einbeziehen, wenn sie dauerhaft wirken soll. Bleiben die Nachbarwohnungen unbehandelt, existiert weiterhin eine Quelle für Wiederbefall. Tiere aus diesen Wohnungen können die gerade behandelte Einheit erneut besiedeln, sobald die Wirkung nachlässt oder die Verbindungswege offen bleiben.

Hinzu kommt, dass die Verstecke schwer zugänglich sind. Diese Hohlräume sind genau die Stellen, an denen Leitungen und Schächte verlaufen. Ein Mittel, das nur an der sichtbaren Oberfläche einer Wohnung aufgebracht wird, erreicht deshalb oft nicht alle Tiere und nicht alle Wege.

Praktisch ergeben sich daraus zwei Konsequenzen:

• Die Behandlung muss die betroffene Wohnung und die angrenzenden Einheiten gleichzeitig erfassen, damit keine Tiere in die bereits behandelte Wohnung zurückwandern.
• Die Verbindungswege über Rohre, Schächte und Spalten müssen in die Maßnahme einbezogen werden, nicht nur die Verstecke innerhalb der Küche.

Ein Befall, der in einer Wohnung sichtbar wird, ist daher oft nur der sichtbare Teil eines Problems, das im gesamten Gebäude verteilt sein kann.

Welche Mittel wirken wirklich?

Gelköder sind laut ADAC (2026) das wirksamste Mittel für den Hausgebrauch, weil die Tiere das Gift ins Nest tragen. Klebefallen dienen vor allem der Kontrolle des Befalls, nicht seiner Beseitigung. Hausmittel wirken laut derselben Quelle kaum.

Der Erfolg eines Köders hängt von der Art ab. Manche Populationen der Deutschen Schabe zeigen eine Glukosemeidung und nehmen deshalb die häufig eingesetzten Gelköder nicht auf (UBA, 2026). Lassen sich nach korrekter Anwendung keine Fänge verzeichnen, sollte die Köderbasis geprüft werden.

Insektizide: Reichweite und Resistenz

Insektizid-Sprays erreichen nur die Tiere, die sie direkt treffen. Da sich die Population in schwer zugänglichen Verstecken aufhält, bleibt ein Teil davon bei einer Sprühbehandlung unberührt. Beim Einsatz von Insektiziden sollte der Wirkstoff nicht dauerhaft gleich bleiben. Ein regelmäßiger Wirkstoffwechsel verringert das Risiko einer Resistenzentwicklung.

Hitzebehandlung gegen Eipakete

Hitze über 60 °C tötet Eipakete (Ootheken) zuverlässig ab (ADAC, 2026). Die Maßnahme richtet sich gezielt gegen die Eier und ist nur dort wirksam, wo die Temperatur tatsächlich erreicht wird.

Erfolgskontrolle

• Klebefallen mindestens 4 bis 8 Wochen kontrollieren (ADAC, 2026).
• Ein Befall gilt erst als beseitigt, wenn über mehrere Wochen keine Fänge mehr auftreten (ADAC, 2026).

Wann kommt ein Fachbetrieb?

Ein Fachbetrieb ist angebracht, sobald der Befall über einzelne Tiere hinausgeht. Laut ADAC (2026) gilt das bei drei Anzeichen: tagsüber sind mehrere Kakerlaken zu sehen, Eipakete werden gefunden oder mehrere Räume sind betroffen. Bei diesen Anzeichen sollte man den Vermieter informieren, damit ein Fachbetrieb beauftragt wird, statt länger selbst zu behandeln.

Befallsstärke und Ausbreitung als Kriterium

Die Befallsstärke entscheidet, ob ein Einsatz nötig ist, die Ausbreitung bestimmt seinen Umfang. Wer einen Befall bemerkt, sollte den Vermieter sofort informieren, der in der Regel einen Fachbetrieb beauftragen muss.

Ablauf eines Gebäudeeinsatzes

1. Kontrolle: Zuerst wird die Art bestimmt, denn laut Umweltbundesamt (2026) sollte sie vor jeder Bekämpfung feststehen. Die vier in Deutschland vorkommenden Innenraumarten unterscheiden sich deutlich in der Größe:

2. Behandlung: Die Maßnahme richtet sich nach der bestimmten Art und den ermittelten Verstecken. Der Betrieb sollte dokumentieren, welche Stellen er behandelt hat.

3. Nachkontrolle: Klebefallen werden mindestens 4 bis 8 Wochen kontrolliert; der Befall gilt erst nach mehreren Wochen ohne Fänge als beseitigt (ADAC, 2026).

4. Sachkundenachweis und Dokumentation: Vor der Beauftragung sollte man nach dem Sachkundenachweis des Betriebs fragen. Nach dem Einsatz ist ein schriftliches Protokoll sinnvoll, das Art, Befallsorte, eingesetzte Maßnahmen und Kontrolltermine festhält. So lässt sich später belegen, was wann unternommen wurde.

Mietminderung und Rechte bei Befall

Ein Schabenbefall in der Wohnung ist ein Mangel der Mietsache. Die Mietminderung richtet sich nach § 536 BGB. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab; vor einer Minderung sollte ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung konsultiert werden.

Mängelanzeige als Grundlage

Die Meldung ist damit die Voraussetzung, auf der Mieter ihre übrigen Rechte aufbauen.

Rechtsfolgen im Überblick

Laut Berliner Mieterverein (2017) haben Mieter Anspruch auf angemessenen Ersatzwohnraum, wenn sie für die Behandlung tage- oder wochenlang ausziehen müssen. Bei Streit über Minderung, Ersatzwohnraum oder Kündigung empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.

Entlastung des Vermieters

Der Vermieter ist nicht zuständig, wenn der Mieter den Befall schuldhaft verursacht hat. Den Nachweis dafür muss der Vermieter erbringen. Laut Berliner Mieterverein (2017) kommt dieser Fall selten vor.

Maßgeblicher Rechtsstand

Maßgeblich ist der Wortlaut von § 536 BGB in der jeweils geltenden Fassung. Vor einer Minderung oder einer Schadensersatzforderung sollte deshalb geprüft werden, ob die Regelung unverändert gilt.

Vorbeugung im ganzen Haus

Vorbeugung bedeutet, Übergänge zwischen Wohnungen zu schließen und Einschleppungswege zu kontrollieren.

Leitungsdurchführungen und Schächte abdichten

Die Durchführungen für Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen sind die wichtigsten Übergänge zwischen Wohnungen. Prüfen Sie in Küche und Bad, wo Rohre durch Wände und Decken laufen, und verschließen Sie offene Öffnungen mit geeignetem Dichtmaterial. Kontrollieren Sie auch Kabelschächte und Spalten.

Gebrauchtgeräte und Reisegepäck prüfen

Laut Umweltbundesamt (2026) gelangen Schaben meist als blinde Passagiere in Verpackungen, gebrauchten Elektrogeräten oder Reisegepäck ins Haus. Untersuchen Sie gebrauchte Elektrogeräte vor dem Aufstellen auf Verpackungsreste, Spalten und Gehäuseöffnungen. Sehen Sie Koffer und Taschen nach Reisen an, bevor Sie sie in Wohn- oder Schlafräume bringen.

Lebensmittel und Tierfutter verschlossen lagern

Lebensmittel und Tierfutter sollten verschlossen gelagert werden. Das gilt für Vorräte in Küchenschränken ebenso wie für Futter von Haustieren, das nicht offen stehen bleiben sollte. Verschlossene Behälter verringern das Angebot an Nahrung und erleichtern die Sichtkontrolle, weil Verschmutzungen früher auffallen.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Vermieter die Kakerlakenbekämpfung bezahlen?

In den allermeisten Fällen muss der Vermieter den Befall beseitigen lassen, denn er gilt als Mangel und berechtigt zur Mietminderung (Berliner Mieterverein, 2017). Der Mieter muss den Befall allerdings melden, sonst kann er für Folgeschäden haften.

Dürfen die Kosten der Bekämpfung auf die Nebenkosten umgelegt werden?

Die Kosten der Schädlingsbekämpfung sind in der Regel nicht über die Betriebskosten umlagefähig. Eine Ausnahme bilden regelmäßig wiederkehrende Kosten, etwa das routinemäßige Auslegen von Rattenködern (Berliner Mieterverein, 2017).

Wie breiten sich Kakerlaken auf die Nachbarwohnungen aus?

Im Mehrfamilienhaus wandern Kakerlaken über Rohre und Kabelschächte sowie durch Spalten zwischen den Wohnungen (ADAC, 2026). Deshalb sollten bei einer professionellen Bekämpfung auch angrenzende Einheiten oder Gebäude kontrolliert werden (Umweltbundesamt, 2026).

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